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以雷霆之势降温楼市 新加坡半夜宣布加税且“立即执行”

第一财经|2021年12月22日
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对于新加坡政府在本月15日晚紧急祭出的降温措施,新加坡财政部长黄循财表示:“我们不希望新加坡和外部的投资者大举投资房地产,导致房价脱离经济基本面。这样一来,很多新加坡人可能会觉得房子没办法负担得起。”

晚上11时30分,不少新加坡人已经进入梦乡,然而就在此刻,新加坡政府突然放了大招:宣布推出一系列房地产降温措施,且从半小时后的16日零时开始执行,让人措手不及。

具体的手段包括提升印花税率和降低信贷额度等,如外国人在新加坡买房所需缴纳的额外买家印花税(ABSD)被提高到了30%之高。新加坡支持“居者有其屋”政策,此次新政的出台给当地刚需购房者吃了一颗“定心丸”。

自疫情以来,如同全世界大多数地方一样,新加坡多种形式的住宅价格节节攀升。新加坡政府表示,自2020年第一季度以来,私宅价格上涨约9%;组屋转售价也上升了约15%,此前其已连跌6年。组屋是由新加坡政府所建住宅,带有福利性质。

作为亚洲的金融中心之一,新加坡本来就是各路资金和富豪置业的首选之地。在新冠疫情后,稳定的政治、经济和社会环境更让外国投资人感觉到这是资产的安全港,加之全球低利率的刺激,海外买家纷纷涌入新加坡房地产市场。

对于新加坡政府在本月15日晚紧急祭出的降温措施,新加坡财政部长黄循财向中国媒体视频采访团表示:“我们不希望新加坡和外部的投资者大举投资房地产,导致房价脱离经济基本面。这样一来,很多新加坡人可能会觉得房子没办法负担得起。”

夜半突袭

这次新加坡政府选择“半夜鸡叫”模式公布新政,很明显是吸取了上一次的经验教训。

新加坡政府上一次干预房地产市场是在2018年。在当年的7月5日傍晚,宣布提高额外买家印花税,且于7月6日生效。政府本以为市场并无太多时间可以反应,然而实际情况还是出乎了他们的意料。

购买私房的买家一窝蜂地涌入待售楼盘,房地产开发商也延长办公时间,导致在短短几个小时内,买卖双方迅速草签协议,卖出了超过1000套私宅。政府调控的效果打了折扣。

此次新政还按照购买者的不同身份而制定不同的利率水平。新加坡公民的刚需继而得到保护,他们购买第一套房产继续实行零ABSD税率。但外国人购买房产的ABSD税率由20%调高至30%。企业购房的ABSD税率由25%调高至35%。

在新加坡购买房产所需要缴纳的税费被统称为印花税金,并具体分为两种,分别为买家印花税金和额外买方印花税金。买家印花税金为购买房产时均需要缴纳的,而额外买方印花税金视购买者身份和持有的房产数量而定。

新加坡政府还收紧了总偿债比率(TDSR)的上限,规定每月还贷比例由“不可超过收入的60%”,降低到“不可超过收入的55%”。其他降温措施还有,购房者向新加坡建屋局申请购买组屋的贷款时,贷款与估值比率从90%降低到85%。这意味着购买组屋时需要支付更多现金。

除了降低过热的需求以外,新加坡财政部、国家发展部和新加坡金融管理局三部门还联合表示将加大供应,增加公共和私人房屋上市数量,以满足市场需求。

新加坡住房供给结构以组屋为主、私宅为辅,政府直接介入供应。82%以上的新加坡人居住在政府提供的组屋中,仅有不到18%的高收入家庭和外国人住在开发商建设的私人住宅中。

新加坡组屋的价格由政府定价。由于政府不需要支付土地费用,且补贴建筑成本,因此,其价格比同类商品房至少低50%~70%。就新加坡整体而言,组屋售价相当于购房者家庭年收入的5倍左右。对大多数家庭来说,买房(组屋)压力在可承受范围之内。

为了防止组屋的政府福利被投机者滥用,房主在住满规定年限后,才能够在二手市场转售,但只有符合条件的公民和永久居民,在满足多种要求后,才能购买此类转售组屋。

政府的考虑

对于新出台的房地产降温措施,黄循财向记者表示,在疫情后,新加坡各行各业都在复苏,但新加坡在房地产领域的考虑有所不同。“我们追求房地产市场稳健和可持续发展,房价要根据经济基本面而定。”他说。

在解释的过程中,黄循财反复提到房价与经济基本面的关系。

他说,在过去的一年里,尽管有新冠疫情带来了诸多不确定性,但新加坡房地产市场依然强劲增长。“如果我们不干预的话,我相信房地产价格仍然会继续上升,甚至是远远地超过经济基本面。”他说。

黄循财进而表示,新加坡政府认为这一走势是不可持续的,“尤其是考虑到全球利率未来有可能会上涨”。这是新加坡政府出台降温措施的基本考虑。

尽管附有诸多限制条件,截至今年12月,组屋的转售价已连续17个月上扬。

12月6日,新加坡金管局发布的《金融稳定评估》报告显示,以绝对值计算,过去一年里家庭债务增长6.8%,而房贷是家庭债务增长的主要因素。

金管局提醒新加坡人,应确保自己有能力承担长期房贷,并在做出庞大开支决定时保持谨慎。

对于后续是否还有新的动作,黄循财表示:“新加坡政府会根据情况适时调整楼市降温的措施。”

新加坡楼市大热的背后

今年新加坡经济恢复强劲。黄循财向记者表示,因为已经接近年末,他很确定地表示,今年新加坡经济增长率在7%左右,而明年预计会在3%~5%之间。他说:“这对新加坡来说,也是很不错的年度增长了。”

作为城市国家,新加坡是一个非常外向型的经济,很多产业都是出口导向型的。如今外部需求强劲,因此经济整体也恢复得不错。

在新冠疫情发生后,新加坡在2020年实现了高效的管控,经济保持基本稳定。如今新加坡疫苗接种率已经达到了83.4%,政府希望在保护生命和保障生计中取得更好平衡,因此决定在8月率先在东南亚国家中实施“与新冠共存”的防疫政策。

根据亚洲开发银行在12月14日公布的最新版《2021年亚洲发展展望》,新加坡以6.9%的年经济增长率在东南亚国家拔得头筹,大幅高于东南亚整体3%的水平。

在降温措施出台后,外国人在购买新加坡私宅时,无论是第一套还是多套,一律需要支付30%的ABSD。新加坡媒体分析,较高的税率有助于抑制外资大量流入房地产市场,尤其是高端私宅项目。因为对于外国投资者而言,房产价值很难在短期内增加30%。

为此,房地产咨询公司纷纷调低了新加坡明年私宅的销售预测。新加坡博纳产业认为,明年新加坡私宅价格整体涨幅为3%~5%,而这恰恰与新加坡明年经济的涨幅一致。


编辑:翟卓

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